打折的房子和失色的黃金周

發布時間：2018/10/10 9:09:28    瀏覽次數：11381    來源： 第一財經日報 cjjt-fdc

樓市掉頭，國慶節期間，開發商把項目打折促銷推至高點。發財暴富的故事與前期購房的業主無緣，他們還沒入住就面臨著財富的蒸發。

  三四線城市房價向上攀升的神話戛然而止了。

  中秋前后，一些樓盤開始借節日的由頭搞活動降價，國慶節期間，開發商把促銷推至高點。發財暴富的故事與前期購房的業主無緣，他們還沒入住就面臨著財富的蒸發，于是聚眾到售樓處，拉橫幅。他們被稱為“房鬧”。

  “房鬧”在每個房價下行周期中出現，近的有2011年、2014年，這些景象并不陌生，人們對之缺乏契約精神的指責也不陌生。

   第一財經不完全統計發現，樓盤降價行為在一線城市以及鄭州、合肥等二線城市，以及廣大三四線城市已經比較常見。“房鬧”活動在一線城市的上海的碧桂園浦東南郡，在漳州融信一號府，也在更多不知名的中小房企項目中。

  對房地產業而言，這個國慶只有假期沒有黃金周。即使降價了，商品住宅成交也不樂觀。克而瑞監測的數據顯示，10月1日-7日，31個重點監測城市成交表現低迷，成交量環比大降近七成跌至歷史低位，同比下滑27%。近日萬科董事長郁亮發出的“活下去”悲觀言論，或許不算太杞人憂天。

  深圳住宅國慶成交腰斬

 九月、十月，向來是房地產業傳統的銷售旺季，有“金九銀十”之說，今年卻是暗淡無光。

   克而瑞監測的商品住宅成交數據顯示，10月1日-7日，31個重點監測城市成交同比下滑27%。其中，重慶、青島、南京等13城成交量同比腰斬，杭州、揚州、建陽同比跌幅超80%。

  具體到一線城市，中原地產研究中心數據顯示，10月1日至7日，北京一手住宅網簽成交235套，同比2017年的116套明顯增長，但仍處于近8年來的低位。

  深圳同期，一手住宅共成交226套，環比下跌43.8% ，包括國慶在內的近兩周僅兩個住宅項目入市，一手住宅開盤去化均不到兩成。

  美聯物業監測到，2014年-2018年，國慶假期深圳一手住宅成交量價分別是139套和23150元／平方米、227套和31874元／平方米、508套和42727元／平方米、445套和55930元／平方米、226套和54624元／平方米。近五年來，今年國慶，深圳的樓市行情僅高于2014年。

  不過，上海和廣州成交量均呈現回暖狀態。

  二手方面，北京的表現頗有代表性。由于國慶期間無備案過戶，各城市官方數據仍無法獲取，不過鏈家在北京二手房市占率超過50%，其監測數據頗具說服力。

  與去年國慶相比，北京今年二手房成交量高出53%，這主要是由于去年3·17調控后市場連續9個月回落，基數較低所致，并不代表市場的真正好轉。如果拉長時間周期，今年國慶的交易量相當于2016年的57%。從6月份開始，北京二手房市場持續處于下行階段，成交量連續4個月下滑，這一局面并沒有因為黃金周而改變。

  成交量萎縮的背后是價格的下降。第一財經不完全統計發現，僅8、9兩個月，就有超過10家規模房企在全國多個項目發起打折、促銷的活動。

  先是8月底，中國恒大在全國范圍內針對近650個項目推出8.9折的優惠活動。隨后多家房企跟風打折。

  上海寶山的招商雍和府開啟了一輪以讓利為目的的促銷，購房者可獲得寶馬品牌汽車一輛，也可選擇折現。

  正如上述，房企為銷售各出奇招。除打折讓利外，一些房企選擇贈送實物，也有房企將精裝房轉為毛坯房出售，達成降價目的，吸引關注，分期首付甚至重現江湖。

  老業主情緒難平

  這樣的價格戰顯然未能重燃樓市成交熱度。國慶到來，意味著第四季度的開始。今年上半年銷售金額增幅較小甚至下滑的房企，面對全年銷售目標存在巨大壓力。即便是恰能完成銷售目標，但內部的回款目標能否完成，同為天問。

  樓市行至多事之秋，房企過冬的推售策略愈加激進。沒人愿意降價壓縮利潤空間，但當項目去化困難造成資金回籠壓力時，房企也只能拼一把看看價格能否左右需求。

  國慶期間，多家房企位于多個城市的降價活動仍在繼續。

  譬如深圳，龍崗遠洋新天地項目國慶期間推出特價房，原價4.2萬元/平方米-4.5萬元/平方米的產品，國慶最低只需3.6萬/平米；另一個項目怡瑞達樂郡，國慶假期也推出“一口價”房源，數套特價房總價不超300萬元；坪山的泰富華悅都會也推出國慶清盤大促，60套房源團購價特惠，單價2.88萬/平方米起。

  在上海，碧桂園浦東南郡的均價下降數千，幅度近25%，“房鬧”拉著橫幅來到這個項目。同樣是碧桂園，其于江西上饒的信州府售價從10000元／平方米降至7000元／平方米，引發業主不滿。

  融信在漳州的一個項目，開盤價1.8萬元／平方米，但如今同樣折價數千出售，同樣引發業主不滿。

  一家深圳房企高管告訴第一財經，同一個項目，如果第N期產品價格低于第一期產品，為避免前期業主糾紛，公司會考慮對前期業主進行適度補貼或贈送禮品，但具體要視公司的財務情況而定。“但目前，無論是開發商的資金情況抑或是降價的范圍，都不允許這樣做。”

  購房者買房后倘若房價上漲則是全家歡喜，但房價下跌后就到售樓處鬧事，這樣的行為很難得到呼應，訴求合乎契約精神才能得到支持，而商業合同無疑是契約精神的物化表現。換一個角度討論，國人“買漲不買跌”的行為習慣也可作為注腳。

  無論如何，三四線樓市已出現見頂端倪，長達兩年的大牛市可能難以為繼。

  10月8日召開的國務院常務會議要求，因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。而今年7月，住建部召開吹風會時指出，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式。

  棚改貨幣化政策，被認為是過去兩年三四線樓市繁榮的主因，如今政策面又再收緊，市場難言樂觀。

  10月7日，央行宣布降準1%，小幅對沖外圍金融環境動蕩，優化機構和企業流動性，活躍實體經濟，在房地產調控不放松的市場背景下，樓市獲得的利好有限。

  降價促銷的實質是開發商在流動性趨緊的背景下，為了促進去化回籠資金，不得不作出的讓步。一名房地產業內人士對此表示，“整個市場層面受到信貸緊縮、融資利率上浮的影響，開發商對資金的需求已到了饑渴的地步，項目降價、減少或暫緩拿地甚至整體出售、裁員，在第四季度會更加常見。”